住宅ローン控除は、マイホームの年末ローン残高に応じて、一定の要件を満たすと、所得税や住民税から税金が控除（減税）される制度です。
2025年入居も基本は控除率0.7％・最長13年。住宅性能や世帯要件で上限が変わります。
1｜住宅ローン控除の基本
仕組みはシンプルです。
毎年12月末のローン残高に0.7％を掛けた額を、各年の上限額まで控除します。
控除はまず所得税から差し引かれます。
所得税で引ききれない分は、一定枠の範囲で住民税からも差し引けます。
控除期間は原則13年。
既存住宅、リフォーム等は10年のケースが多いです。
2｜適用を受けられる人・住宅の主な条件
住宅の引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に居住の用に供すること、自ら居住する住宅であることが大前提です。
別荘や賃貸用は対象外です。
住宅ローンの返済期間は10年以上が必要です。
短期返済やつなぎ融資だけでは対象になりません。
所得要件があります。
原則は合計所得2,000万円以下。
床面積が40〜50㎡の新築の特例では1,000万円以下など、条件が厳しくなります。
床面積要件は原則50㎡以上。
40〜50㎡未満は新築に限り、建築確認の時期等と所得要件を満たすと適用可能です。
2025年入居の新築は、原則省エネ基準適合以上が対象です。
適合しない新築は原則対象外で、特例の条件を満たす場合のみ短期・低限度で認められます。
3｜年間上限額と借入限度額（2025年の目安）
性能区分と世帯区分で、各年の上限額と借入限度額が変わります。
下表は新築・買取再販の代表例です。
| 住宅区分 | 子育て世帯・若者夫婦※ | その他の世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 上限35.0万円/年 借入限度：5,000万円 | 上限31.5万円/年 借入限度：4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 上限31.5万円/年 借入限度：4,500万円 | 上限24.5万円/年 借入限度：3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 上限28.0万円/年 借入限度：4,000万円 | 上限21.0万円/年 借入限度：3,000万円 | 13年 |
| その他の新築 | 原則対象外。建築時期等の特例で 借入限度2,000万円・期間10年になる場合あり | 10年 | |
※「子育て世帯・若者夫婦」＝19歳未満の子がいる世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯。
既存（中古）住宅や増改築は借入限度や期間が異なります。
増改築等は借入限度2,000万円、期間10年が一般的です。
4｜カンタン試算（小刻みステップ）
まず、年末時点のローン残高を確認します。
ここでは例として4,000万円とします。
次に、控除率を掛けます。
4,000万円×0.7％＝28万円です。
性能区分と世帯区分の年間上限額と比較します。
例えば「省エネ基準適合・その他世帯」は上限21万円なので、実際の控除額は21万円までです。（所得税額により、上限の控除額に満たないケースもございます）
控除はまず所得税から差し引かれます。
所得税で引ききれなければ、住民税から一定枠まで差し引き可能です。
5｜初年度と2年目以降の手続き
初年度は確定申告が必要です。
給与所得者でも必ず確定申告を行います。
必要書類は、住宅ローン年末残高証明、登記事項証明、売買契約書コピー、性能証明（該当時）などです。
源泉徴収票も添付します。
2年目以降は年末調整が基本です。
金融機関の年末残高証明を勤務先へ提出します。
6｜中古購入・リフォームの注意点
中古住宅は耐震性等の要件に注意が必要です。
証明書類（耐震基準適合証明書、既存住宅売買瑕疵保険付保など）で適用可否が分かれます。
リフォーム・増改築は工事の要件と借入限度2,000万円・10年が基本。
工事内容と金額の要件を事前に確認しましょう。
7｜よくあるつまずき（小さな段落でチェック）
① 省エネ証明の取り忘れ
新築の性能区分は控除枠に直結します。
設計・確認段階から証明の段取りを。
② 床面積の計算誤り
登記面積で判定します。バルコニー等は含みません。
③ 入居時期のズレ
適用年は入居した年。引渡し済みでも入居が遅れると年が変わります。
④ 10年未満の返済
期間短縮や繰上げ返済の計画で10年未満にならないよう注意。
⑤ 所得税で控除しきれない
住民税へ振替できる枠にも上限があります。
年末調整や確定申告の数字を事前に試算しましょう。
8｜Three Designsのサポート（段階ごとに）
購入前：資金計画で控除見込みを可視化。
固定金利・変動金利の比較と、返済計画の最適化を行います。
物件選定：省エネ性能や証明取得の可否を確認。
必要な書類をいつ・どこで用意するかを事前に整理します。
申請時：初年度確定申告の書類チェックをサポート。
書類の取り寄せ漏れを防ぎます。
費用面：当社の自社新築・リノベ済物件をご購入の場合、仲介手数料が最大0円。
浮いた費用をリフォーム・家具へ回す提案も可能です。
9｜Q&A
Q1. 共働きで持分を分けると控除は増えますか？
各人の年末残高（持分相当）×0.7％で計算します。
合算より有利になる場合もありますが、所得状況で変わります。
Q2. 途中で借り換えたらどうなりますか？
条件を満たす借り換えなら控除は継続可能です。
新たな残高証明書の取得や契約書類の提出が必要です。
Q3. ボーナス返済や繰上げ返済は控除に影響しますか？
年末残高が減ると控除額も減ります。
「控除を最大化したい年」は、繰上げ返済の時期を検討しましょう。
10｜まとめ｜控除を前提に資金計画を組む
2025年の住宅ローン控除は0.7％×最長13年が基本。
性能区分と世帯区分で上限が変わるため、証明の準備と入居時期の管理が鍵です。
Three Designsは、物件選び・性能確認・資金計画・申請サポートまでワンストップ。
控除や補助金を活用して、ムリのないマイホーム計画を実現しましょう。
参考リンク（最新制度の一次情報）
- 年間上限額・控除率・期間などの公式表（新築区分・2025年）：国税庁「令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」を参照。国税庁
- 新築で省エネ基準が必須／「その他の住宅」の特例・必要書類：国土交通省「住宅ローン減税」案内・Q&A。国土交通省+2国土交通省+2
- 子育て世帯・若者夫婦の上乗せ（借入限度額の拡充）に関する解説例（2025年）：金融機関等の整理ページ。一次情報の裏取りとして参考。三菱UFJ銀行+1
- リフォーム（増改築等）の借入限度2,000万円・10年に関する一般的な目安：解説ページ。詳細は国税庁該当ページで都度確認。三菱UFJ銀行
