マイホーム購入の際、「固定資産税」や「都市計画税の精算」という言葉を聞いたことはありませんか？ 初めての住宅購入では少し分かりづらいこの仕組み。 この記事では、Three Designs（スリーデザインズ）が、固定資産税・都市計画税の基本から精算の流れ、注意点までわかりやすく解説します。
固定資産税と都市計画税とは？
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人に課される税金です。 毎年1月1日時点の所有者に課税され、自治体から送付される納税通知書に基づいて年に1回（または4期分割）で納めます。
都市計画税とは
都市計画税は、市街地の整備や道路・公園の整備などに使われる目的税です。 固定資産税と同様に、1月1日時点での所有者に課され、固定資産税とセットで納付します。
課税対象と税率
| 税の種類 | 課税対象 | 税率の目安 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 土地・建物 | 評価額の1.4％（標準税率） |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地・建物 | 評価額の0.3％（上限） |
※税率は自治体によって異なります。神奈川県や首都圏エリアでは、上限に近い0.3％で設定されているケースが多く見られます。
固定資産税における起算日
不動産の売買による固定資産税の精算で、起算日は1月1日と4月1日のいずれかにするのが一般的です。
1月1日を起算日とする場合は、売主の負担は1月1日から引き渡し日までの分、買主の負担は引き渡し日から12月31日までの分です。
4月1日を起算日とする場合は、売主の負担は4月1日から引き渡し日まで、買主の負担は引き渡し日から翌年の3月31日までの分になります。
起算日は地域による違いがあり、関東では1月1日を起算日、関西では4月1日を起算日とする傾向が見受けられますが、最近では1月1日を起算日とするケースが目立つようです。
なぜ「精算」が必要なの？
住宅を購入するとき、その年の1月1日時点では売主が所有者であるため、固定資産税と都市計画税は一度売主が全額を納税しています。 しかし、引き渡し後は買主がその不動産を所有することになるため、 その年の所有期間に応じて、税金を日割りで精算するのが通例です。
つまり、売主が支払った税金のうち、買主が引渡し日以降の期間分を負担する形になります。
たとえばこんなケース
売主が1月1日時点の所有者で、年間固定資産税10万円を納税済み – 6月30日に引き渡しを受けた買主は、7月1日〜12月31日分（約半年分）を負担 – 計算式は以下の通り：
10万円 × （184日 ÷ 365日） ≒ 約50,400円
この場合、約5万円を買主が売主へ支払うという精算が行われます。
この精算が行われる前提として重要なのが、固定資産税・都市計画税は「毎年1月1日時点の所有者」に対して課税されるという点です。
そのため、年の途中で不動産の売買が行われた場合でも、 その年の納税通知書は原則として1月1日時点の所有者（このケースでは売主）に届きます。
実務上は、納税義務者と実際の使用期間が一致しないため、 売買契約において1月1日を起算日として日割り精算を行い、 引渡日以降の期間分を買主が負担する形が一般的です。
このように、「1月1日＝税金の起算日」「引渡日＝実質負担の切り替え日」と考えると、 固定資産税・都市計画税の精算の仕組みが理解しやすくなります。
なお、起算日を1月1日とするか4月1日とするかは、 地域の慣習や売買契約の取り決めによって異なる場合があります。 Three Designsでは、契約前にどの起算日で精算するのかを明確にし、分かりやすくご説明しています。
固定資産税・都市計画税の精算の流れ
ステップ①：税額の確認
売主が自治体から届いた納税通知書をもとに、固定資産税と都市計画税の合計金額を確認します。 新築物件の場合は、建物部分に対して減税措置が適用されることもあります。
ステップ②：日割り計算
契約書または引渡日を基準として、1年365日を基準に日割り計算します。 「引渡日当日をどちらの負担にするか」は契約内容によって異なりますが、 一般的には「引渡日以降を買主負担」とするケースが多いです。
ステップ③：決済・引渡し時に精算
実際の精算は、残代金決済時に同時に行われるのが一般的です。 司法書士や仲介担当者が計算書を作成し、売主・買主双方が金額を確認した上で、売買代金と一緒に支払いが行われます。
ステップ④：領収確認・記録
精算後は、領収書または決済精算書を受け取り、支払証明として保管します。 住宅ローン控除や確定申告の際に書類提出が求められることもあるため、大切に保管しておきましょう。
Three Designsがサポートする税金精算のポイント
① 契約前の明確な説明
Three Designsでは、契約時に固定資産税・都市計画税の精算方法を明示しています。 購入後に「思っていたより費用がかかった」とならないよう、費用項目を事前に確認します。
② 精算金額の事前見積もり
引渡し日が決まった時点で、税金精算金額の概算を算出。 金融機関との決済金額に含めてスムーズに手続きを行えるようにします。
③ リノベ済・新築戸建物件の減税情報も案内
Three Designsが扱う物件の中には、新築特例やリフォーム減税の対象物件もあります。 購入時の税金だけでなく、購入後の固定資産税軽減措置もご案内しています。
注意したい3つのポイント
- 新築物件は固定資産評価額が確定していないことがある（概算で精算）
- 中古物件では売主が未納の場合、残額を引渡し時に清算する
- 引渡日基準は契約書で明示されているか要確認
特に中古住宅の場合、前所有者の支払い状況を確認することが大切です。 Three Designsでは、こうした税金精算や費用分担を含めた取引サポートを行っています。
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まとめ｜税金精算の仕組みを理解して安心の取引を
固定資産税・都市計画税の精算は、住宅購入時に発生する代表的な費用のひとつです。 仕組みを理解しておくことで、引渡し時のトラブルを防ぎ、安心して取引を進めることができます。 Three Designsでは、税金・諸費用・ローン・物件選びを一貫サポートし、初めての住宅購入でも安心して進められる体制を整えています。
