家やマンション、土地などの不動産を売却した際には、条件によって「譲渡所得税」がかかる場合があります。 その際に重要になるのが、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いです。
本記事では、家を売却するときに知っておきたい長期譲渡所得・短期譲渡所得の基本から、 税率の違い、判断基準、注意点までを、 Three Designs（スリーデザインズ）の売却サポート内容とあわせて分かりやすく解説します。
譲渡所得とは？｜家を売ったときにかかる税金の基本
譲渡所得とは、不動産などの資産を売却した際に得られる利益（売却益）のことを指します。
単純に「売却価格＝利益」ではなく、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：購入価格、購入時の諸費用など
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、契約書印紙代など
この譲渡所得がプラスになった場合に、所得税・住民税が課税されます。
また、売却を目的としたリフォームは譲渡費用に含まれます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
不動産を売却した際の譲渡所得は、所有期間によって 「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かに区分されます。
判断基準は「売却した年の1月1日時点」
重要なポイントは、売却日ではなく、その年の1月1日時点での所有期間で判断されることです。
所有期間に応じた税率は取得して5年が分岐点となります。
- 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える場合
- 短期譲渡所得：所有期間が5年以下の場合
たとえば、2019年6月に購入した不動産を2025年7月に売却した場合でも、 2025年1月1日時点では所有期間が5年未満のため、短期譲渡所得に該当します。
税率の違い｜長期と短期ではここまで差が出る
長期譲渡所得の税率
- 所得税：15%
- 住民税：5%
- 合計税率：約20%
短期譲渡所得の税率
- 所得税：30%
- 住民税：9%
- 合計税率：約39%
このように、所有期間が5年を超えるかどうかで税率は大きく変わります。 売却タイミングを誤ると、税負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。
長期・短期の違いが売却判断に与える影響
① 売却タイミングの判断材料になる
「あと数か月待てば長期譲渡になる」というケースでは、 売却時期を調整することで税負担を抑えられる可能性があります。
Three Designsでは、売却相談の段階で所有期間と売却時期の関係を整理し、 無理のない判断材料をご提供しています。
② 買い替え計画にも影響する
売却益を次の住まい購入に充てる場合、 譲渡所得税の額によって手元資金が大きく変わります。
売却と購入を同時に検討している場合は、 税金を考慮した資金計画が欠かせません。
譲渡所得税がかからない・軽減されるケースもある
一定の条件を満たす場合、譲渡所得税が軽減または非課税になる特例があります。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 所有期間10年超の軽減税率の特例
- 買い替え特例（条件あり）
これらの特例は適用条件が細かく定められているため、 売却前に適用可否を確認することが重要です。
Three Designsでは、税務判断そのものは行いませんが、 どのような特例が関係しそうかを整理し、確認すべきポイントを分かりやすくご案内しています。
よくある勘違い・注意点
所有期間は「購入日から売却日」ではない
判断基準は「売却した年の1月1日時点」であるため、 感覚的な年数計算とズレることがあります。
売却益が出なければ税金はかからない
譲渡所得がマイナス（損失）の場合、基本的に譲渡所得税はかかりません。 ただし、損益通算などは条件があります。
税金の金額を考えずに売却を進めてしまう
売却価格だけで判断すると、 「思ったより手元に残らなかった」というケースも少なくありません。
Three Designsの売却サポートでできること
- 売却時期と所有期間の整理
- 売却益が出そうかどうかの簡易整理
- 買い替えを含めた全体スケジュールの調整
- 売却から次の住まい検討までの流れを一本化してサポート
Three Designsでは、「売って終わり」ではなく、その後の暮らしまで見据えた売却計画を大切にしています。
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まとめ｜長期・短期の違いを知ることが「後悔しない売却」につながる
家を売却するときの長期譲渡所得・短期譲渡所得の違いは、 税額だけでなく、売却タイミングや資金計画にも大きな影響を与えます。
売却を検討し始めたら、まずは所有期間と売却時期を整理し、 どのような税金が関係しそうかを把握することが大切です。
Three Designsでは、売却の流れ・スケジュール・注意点を整理しながら、 安心して進められるようサポートしています。
