家を売却する際は、建物や土地だけでなく、住宅に設置されている設備をどのような状態で買主へ引き渡すのかも明確にする必要があります。
そのために用いられる書類が「付帯設備表」です。
給湯器、キッチン設備、浴室設備、照明、エアコンなどについて、設備の有無や故障・不具合の状況、引渡し対象になるかどうかを整理します。
売主にとっては見慣れた設備でも、買主は「そのまま使用できる設備」と受け取る可能性があります。認識が食い違ったまま引渡しを迎えると、故障や撤去をめぐるトラブルにつながりかねません。
この記事では、付帯設備表の役割や主な記載項目、売主が記入するときの注意点について詳しく解説します。
付帯設備表とは？引き渡す設備の状態を伝える書類
付帯設備表とは、売却する住宅に付属している設備について、設置の有無や故障・不具合の状況を買主へ伝えるための書類です。
売買契約書と一緒に確認されることが多く、売主と買主の認識を揃える役割を持っています。
設備があるかどうかだけでなく、引渡し後も残すのか、撤去するのか、正常に作動するのかといった点まで整理しておくことが重要です。
建物本体ではなく住宅設備を確認する
付帯設備表で扱うのは、主に住宅に設置されている設備です。
代表的なものとして、給湯器、キッチン設備、浴室設備、洗面設備、トイレ、換気扇、照明器具、エアコンなどが挙げられます。
建物の雨漏りやシロアリ被害、増改築履歴などを記載する建物状況報告書とは、確認する対象が異なります。
設備の「有・無」だけでは不十分
設備が設置されている場合でも、正常に作動するとは限りません。
そのため、単に「有」と記入するのではなく、不具合の有無や具体的な症状も確認しておく必要があります。
例えば給湯器に追い焚き機能があっても、操作時にエラーが出るのであれば、その状態を伝えることが大切です。
残す設備と撤去する設備を明確にする
内見時に置かれていた設備が、すべて売買の対象になるとは限りません。
売主が新居へ持っていくエアコンや照明がある場合は、引渡し前に撤去する旨を明確にしておきましょう。
反対に、そのまま残す予定の設備についても、売買対象の設備なのか、残置物として置いていくのかを整理する必要があります。
付帯設備表には何を書く？主な設備と確認項目
付帯設備表の様式や分類は、不動産会社や契約内容によって異なります。
一般的には、水回り、空調、照明、収納、屋外設備など、住宅内外の設備を項目ごとに確認します。
売主の記憶だけで判断せず、実際に設備を操作しながら状態を確認することが望ましいでしょう。
給湯・水回り設備
給湯器、キッチンの水栓、ガスコンロまたはIHクッキングヒーター、食器洗い乾燥機、浴室設備、洗面台、トイレなどを確認します。
水漏れがないか、お湯が安定して出るか、排水に時間がかからないか、操作パネルにエラーが表示されないかなどを見ておきましょう。
普段は問題なく使用していても、一部の機能だけ使えないケースがあります。使っていない機能も含めて確認することが大切です。
換気・空調設備
キッチンや浴室、トイレの換気扇、24時間換気システム、床暖房、エアコンなどが対象になります。
スイッチが入るかだけでなく、異音や強い振動、においがないかも確認しておくと安心です。
エアコンを残す場合は、売買対象の設備なのか、残置物として引き渡すのかを曖昧にしないよう注意しましょう。
照明・電気設備
室内照明、玄関灯、庭園灯、インターホン、コンセント、テレビアンテナなども確認項目に含まれることがあります。
照明器具を撤去する場合、天井の引掛シーリングなど建物側の設備は残すのが一般的ですが、具体的な引渡し状態は契約前に確認しておく必要があります。
スマートホーム機器や防犯カメラなど、アカウント連携が必要な設備については、引渡し方法や初期化も検討しておきましょう。
収納・建具・その他の設備
造り付けの収納、網戸、雨戸、シャッター、物干し金物、カーテンレールなどが対象になることもあります。
扉が閉まりにくい、網戸が破れている、シャッターが途中で止まるなど、使用上気になる点があれば記載しておくことが大切です。
「使用できないほどではない」と感じる状態でも、買主にとっては重要な情報になる可能性があります。
屋外設備
門扉、フェンス、物置、散水栓、外部水栓、カーポート、宅配ボックスなども確認します。
物置の鍵がない、門扉の開閉が重い、外部水栓から水漏れがあるといった状態も伝えておきましょう。
敷地内に残す物と売主が撤去する物を区別しておくことで、引渡し時の行き違いを防ぎやすくなります。
付帯設備表と建物状況報告書の違い
家の売却では、付帯設備表とあわせて建物状況報告書が作成されることがあります。
どちらも物件の状態を買主へ伝える書類ですが、対象となる内容は同じではありません。
二つの書類を使い分けながら、住宅の状態をできるだけ正確に伝えることが重要です。
付帯設備表は設備の状態を伝える
付帯設備表では、給湯器やキッチン、浴室、換気扇など、住宅に付属する設備の状態を整理します。
引渡し対象になる設備と、故障・不具合の有無を確認するための書類です。
買主が入居後に使う可能性のある設備について、売主が把握している状態を伝えます。
建物状況報告書は建物や土地の状況を伝える
建物状況報告書では、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、給排水管の故障、増改築、境界、越境などについて確認します。
住宅設備よりも、建物や土地そのものに関する情報が中心です。
付帯設備表と建物状況報告書の両方を丁寧に作成することで、買主へ伝わる情報の不足を減らせます。
同じ不具合を両方に記載する場合もある
設備の不具合が建物にも影響している場合は、両方の書類に関係することがあります。
例えば、キッチン下で過去に漏水があり、配管を修理して床も補修したケースでは、設備の状態だけでなく、漏水や補修履歴として説明した方がよい場合があります。
どの書類に記載すべきか迷ったときは、不動産会社へ事実を伝えたうえで整理しましょう。
付帯設備表が重要な理由｜引渡し後のトラブルを防ぐ
中古住宅の設備には、経年劣化や使用に伴う性能低下があることも珍しくありません。
売主が問題なく使っていた設備でも、引渡し後に故障する可能性はあります。
付帯設備表を正確に作成しておくことで、売主と買主の認識を揃え、設備をめぐるトラブルを防ぎやすくなります。
「付いていると思っていた」という認識違いを防ぐ
内見時にエアコンや照明が設置されていると、買主はそのまま残ると思うことがあります。
売主が持っていく予定であれば、契約前に撤去予定であることを伝える必要があります。
設備の有無や引渡し方法を付帯設備表に明記しておけば、「残ると思っていた」「撤去されるとは聞いていない」といった行き違いを避けやすくなります。
故障を伝えなかったというトラブルを防ぐ
売主が不具合を知りながら「故障なし」と記載すると、引渡し後に問題になる可能性があります。
完全に動かない状態だけが故障ではありません。動作が不安定、異音がする、一部の機能が使えないといった状態も伝えることが大切です。
詳しい原因が分からない場合は、無理に原因を断定せず、確認できている症状を具体的に記載しましょう。
設備の修理費用をめぐる争いを減らす
付帯設備表や売買契約書に設備の状態と責任範囲が明記されていれば、不具合が見つかった場合の対応を判断しやすくなります。
一方で、記載内容が曖昧だと、売主と買主のどちらが修理費用を負担するのかで意見が分かれることがあります。
設備についてどこまで責任を負うのかは契約によって異なるため、契約書と付帯設備表をあわせて確認しておく必要があります。
残置物とは？付帯設備との違いを明確にしよう
家の売却では、売主が不要になったエアコンや照明、家具などを買主の了承を得て残すことがあります。
こうした物は「残置物」として扱われる場合があります。
売買対象となる付帯設備と残置物を区別しておかないと、故障時の対応や撤去費用をめぐるトラブルにつながりやすくなります。
残置物は売買対象の設備とは限らない
残置物は、売主が所有権を放棄して物件に残していく物を指すことがあります。
売買対象となる設備とは異なり、動作保証や修理対応の対象外とする契約も見られます。
ただし、残置物として扱われるかどうかは契約内容によるため、口頭の説明だけで済ませないことが重要です。
買主の了承を得ずに残さない
売主が不要だからという理由だけで家具や家電を残すことは避けましょう。
買主にとって不要な物であれば、引渡し後の撤去費用や処分の負担が発生します。
残したい物がある場合は、事前に買主へ確認し、合意した内容を書面に残すと安心です。
エアコンは特に認識違いが起きやすい
エアコンは付帯設備と残置物のどちらにもなり得るため、特に注意が必要です。
売買対象として残すのか、動作保証をせず残置物として置いていくのか、撤去して引き渡すのかを明確にしましょう。
リモコンの有無や故障状況、設置年数についても分かる範囲で伝えておくことをおすすめします。
売主が付帯設備表を記入するときの注意点
付帯設備表は、住宅を日常的に使用してきた売主が記入することが基本です。
不動産会社へ任せきりにするのではなく、売主自身が設備を確認し、把握している事実を正確に伝えることが重要になります。
「おそらく問題ない」という感覚ではなく、実際の状態を基準に記入しましょう。
記憶だけで書かずに設備を動かして確認する
普段あまり使わない設備は、故障していても気づかないことがあります。
床暖房、浴室乾燥機、食器洗い乾燥機、追い焚き機能、シャッターなどは、契約前に一度操作しておくと安心です。
確認できなかった設備については、無理に「故障なし」とせず、未確認であることを不動産会社へ伝えましょう。
症状を具体的に記載する
不具合がある場合は、「故障あり」とだけ記載するのではなく、どのような症状があるのかを具体的に整理します。
例えば「浴室乾燥機の暖房機能は使えるが、乾燥運転中に異音がする」「食器洗い乾燥機は電源が入るが、途中で停止する」といった書き方です。
症状が具体的であるほど、買主も状態を判断しやすくなります。
古い設備は設置時期も確認する
給湯器やエアコンなどは、設置から年数が経っていると故障リスクが高まります。
製造年や交換時期が分かる場合は、説明できるようにしておきましょう。
保証書、取扱説明書、工事記録、領収書などが残っていれば、まとめて保管しておくと引渡し時にも役立ちます。
修理予定がある場合は内容を明確にする
契約前に修理する設備がある場合は、どこを、いつまでに、どのような方法で直すのかを明確にしておきます。
「引渡しまでに修理する」という曖昧な約束では、修理内容をめぐって認識が分かれる可能性があります。
交換部品や施工範囲、完了確認の方法なども、不動産会社を通じて整理すると安心です。
契約後に状態が変わったら速やかに伝える
契約時には正常だった設備が、引渡しまでの間に故障することもあります。
その場合は、引渡し直前まで黙っておくのではなく、速やかに不動産会社へ連絡しましょう。
修理するのか、そのまま引き渡すのか、契約内容をどのように調整するのかを買主と話し合う必要があります。
付帯設備表と契約不適合責任の関係
付帯設備表に記載された内容は、契約上の設備の状態を判断する材料になります。
実際の状態が記載内容と異なる場合、契約不適合をめぐる問題に発展する可能性があります。
ただし、設備に関する責任範囲や期間は契約ごとに異なるため、一律に判断できるものではありません。
設備の責任範囲は契約書で確認する
中古住宅の売買では、建物本体と付帯設備で責任の範囲が異なる契約もあります。
設備について一定期間のみ修理義務を負う場合や、設備の契約不適合責任を負わないとする特約が設けられる場合もあります。
どの設備が対象となり、どのような場合に売主が対応するのかを契約前に確認しましょう。
免責特約があっても事実を隠してよいわけではない
付帯設備について責任を負わない契約であっても、売主が知っている不具合を隠してよいという意味ではありません。
売主が把握している故障や異常は、付帯設備表に正確に記載することが大切です。
不具合を伝えたうえで、買主が状態を理解して契約することがトラブル防止につながります。
引渡し前に買主と状態を確認する
引渡し前の現地確認では、付帯設備表を見ながら設備の状態を確認することがあります。
売主と買主が同じ書類をもとに確認すれば、引渡し後の認識違いを減らしやすくなります。
リモコン、鍵、取扱説明書など、設備と一緒に渡す物も整理しておきましょう。
売却前に行いたい付帯設備の確認チェックリスト
付帯設備表を作成する前に、住宅内外の設備を一通り確認しておくとスムーズです。
内見準備や片付けとあわせて進めれば、見落としも減らしやすくなります。
設備ごとの動作を確認する
- 給湯器から安定してお湯が出るか
- 追い焚きや浴室乾燥機が作動するか
- コンロや食器洗い乾燥機に不具合がないか
- 換気扇や24時間換気に異音がないか
- 床暖房やエアコンが作動するか
- インターホンや照明が正常に使えるか
- シャッターや雨戸、門扉が開閉できるか
引渡し対象を整理する
- 売主が持っていく設備はどれか
- 買主へ引き渡す設備はどれか
- 残置物として残したい物があるか
- 撤去後に壁や天井の補修が必要か
- リモコンや鍵、説明書が揃っているか
関連資料を準備する
- 設備の取扱説明書
- メーカー保証書
- 交換・修理時の工事記録
- 購入時の領収書や設置時期が分かる資料
- 定期点検やメンテナンスの記録
すべての資料が揃っていなくても売却できないわけではありません。
ただし、分かる情報をできるだけ整理しておくことで、買主へ設備の状態を説明しやすくなります。
まとめ｜付帯設備表は設備トラブルを防ぐための重要な書類
付帯設備表は、売却する住宅に設置されている設備の有無や状態、引渡し方法を買主へ伝える書類です。
設備が正常に使えるか、故障や不具合があるか、撤去する物や残置する物があるかを明確にすることで、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
記入するときは記憶だけに頼らず、実際に設備を操作して状態を確認することが大切です。
不具合を隠さず、把握している事実を具体的に記載することが、売主と買主の双方にとって安心できる取引につながるでしょう。
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