不動産買取を大手に依頼する際のフローとメリット・デメリット

どちらの場合も買主が不動産会社になりますので、仲介手数料が発生しません。ただし、買取をする不動産にローン残債がある場合、買取額がローンの残債に足りず、その不足分を充当できない場合は、売却そのものを金融機関が許可しない場合があります。買取を検討した際には、先にローン残債の有無を確認しておきましょう。

1-1.売却の準備

買取してもらうことに決めたら、まずは売却する不動産の現地調査に来てもらい、査定をしてもらうための準備に取り掛かります。ここは準備の段階ですので、ご自身の努力で期間を短くすることができます。

買取には必要な書類がありますので、以下のものを準備しておきましょう。

• A.登記事項証明書（登記簿謄本）
• B.売買契約書
• C.重要事項証明書
• D.登記済権利証または、登記識別情報
• E.測量図・境界確認書
• F.建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書
• G.固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
• H.マンションの管理規約・使用細則ほか
• I. 本人確認書類
• J. パンフレット（あれば）

A.登記事項証明書（登記簿謄本）

登記簿謄本とは、その土地や建物の概要と、所有者・抵当権設定など、これまでの取引記録～現状が詳細に記載されている不動産の履歴書のようなものです。登記簿謄本に書かれている内容を、プリントまたはデータ化したものが、登記事項証明書です。手元にない場合は、法務局で発行をしてもらいます。

【参照：法務局　登記簿謄本ほか請求手続き】

B.売買契約書

不動産を購入したときの契約書です。中古物件を買った場合は、以前の持ち主から手渡されています。売買契約書には、不動産の契約日・引き渡し日・売買代金・手付金の金額、物件の状況や付帯特約などの記載があります。

C.重要事項証明書

不動産関する重要事項や特記事項などが記載されています。たいていは、Bの売買契約書と一緒に手渡されています。

D.登記済権利証または、登記識別情報

そのデータにある名義人が、その不動産の正当な所有者であることを証明するものです。一昔前までは「権利書」と呼ばれていたもので、現在では、「登記識別情報」と言います。パスワードのような12桁の英数記号を発行した、登記識別情報通知という書類に不動産の住所地や不動産番号、登記の目的、登記名義人の名前などが記載されています。

E.測量図・境界確認書

測量図・境界確認書ともに、土地の正確な面積や、隣接地との境界線がとこにあるかが記載されています。土地測量図は法務局で取得できますが、境界確認書は公的に保管される書類ではないため、見つからない場合は測量図に記載のある測量会社に問い合わせてコピーがあるか確認します。どちらもない場合は、再度、測量が必要になる可能性がありますので、売却を依頼する不動産会社に確認してみましょう。

F.建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書

戸建てを売却するときに必要です。建築確認済証と検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。不動産の構造や工法が現行の法律に沿って建てたものである、という証明書となります。紛失した場合は、自治体窓口で、建築確認済証や検査済証の代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいます。

G.固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

売却する不動産の固定資産税の確認と、登録免許税を計算するときに必要になります。固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に課税されますので、年の途中で売却をする場合は、一旦、売主が全額を支払い、売却後、年末までの残日数に相当した金額が、買主（不動産会社）から返金されます。

H.マンションの管理規約・使用細則ほか

マンション売却に必要です。基本的にはマンションの管理会社が保有し、入居時にコピーされたものが、その他の書類と一緒に手渡されるのが一般的です。手もとにない場合は、仲介をしてくれた不動産会社かマンション管理会社に連絡をし、売却の際に添付する書類として送ってもらいます。

I. 本人確認書類

売主本人の確認書類として以下のものが必要です。

身分証明書

運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど

実印と印鑑証明書

不動産売買には、印鑑登録をした印鑑（実印）と、印鑑証明書が必要です。実印がない場合は、自治体で印鑑登録をしてから、証明書を発行してもらいます。有効期限は発行日から3か月です。

住民票

住民票は登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。有効期限は発行日から3か月です。

売却する不動産が、夫婦や子供などと共有名義の場合、その不動産の共有者全員分の身分証明書が必要になり、揃うまでは売却ができません。特に相続の場合、共有者が遠方や海外に住んでいる、当事者が高齢であるなどの理由で、書類が揃うまでにかなりの時間がかかるケースも考えられますので、入念な準備が必要です。

J. パンフレット（あれば）

不動産を購入するときに見た、パンフレットやリーフレットなどが手元にあれば、資料としてそろえておきます。

1-2.価格査定

書類の準備が整い、おおよその相場感をつかめたら、不動産会社に買取査定を依頼しましょう。査定方法には、不動産データなどをもとに算出する「机上査定（簡易査定）」と、現地を訪問して詳細に調査する「訪問査定」の2種類があります。

正確な査定額を知りたい場合は、必ず訪問査定を選ぶのがおすすめです。実際の建物の状態や立地環境などをしっかり確認したうえで査定をしてもらうことで、より現実的な価格が提示されやすくなります。

現地調査終了後、不動産会社は複数の資料やデータをもとに査定額を提示してきます。査定額の決定までには、早くて2～3日、長いと7日くらいかかることもあるので、買取までの日程に余裕がない場合は、そのこともあらかじめ伝えておきます。

1-3.売買契約の締結

買取査定の結果が出揃ったら、各社の査定内容をしっかり比較・検討しましょう。もし査定額にばらつきがある場合は、それぞれの不動産会社の担当者に、その査定額になった理由を直接確認することが大切です。根拠が明確で納得できる説明があるかどうかも、不動産会社を選ぶ判断材料になります。

納得できない説明だった場合は、その会社を候補から外して問題ありません。

最終的に、買取査定を依頼した大手不動産会社の中から1社を選び、買取契約の申し込みを行います。担当者から物件の引き渡し時期や契約条件などを確認したうえで、契約書を作成し、売買契約を締結します。

1-4.引渡

買取の場合、基本的には「引き渡し」と「決済」が同じ日に行われます。決済当日は司法書士が立ち会い、登記手続きや不動産の名義変更などもその場で実施されます。

この際、不動産の権利書（登記識別情報）や固定資産税納付書などの必要書類が揃っていないと、決済日を延期せざるを得ないことがあるため、事前の準備が非常に重要です。

また、登記費用などの諸費用はその場で支払うケースが多いため、現金の準備も忘れずにしておきましょう。契約締結時や決済日が決まった段階で、不動産会社の担当者から当日必要な費用や書類の案内があるので、それに従って準備を進めてください。

※現在お住まいの家を売却する場合は、引き渡しと同時に退去となるため、引っ越しの準備も並行して進めておく必要があります。スムーズな売却のためにも、スケジュールの調整と計画は余裕をもって行いましょう。

2章　不動産買取を大手でするメリット・デメリット

本章では、不動産買取を大手でするメリットとデメリットを比較してみました。

2-1.不動産買取を大手でするメリット

2-1-1. 資金力がある

大手不動産会社の大きな強みのひとつは、豊富な資金力です。そのため、たとえ高額な査定額であっても、買取に応じられるケースが多く、これは中小規模の不動産会社や専門業者にはなかなか真似できない点です。

また、その資金力を活かして、テレビCM・雑誌・インターネット・SNSなどで大規模な広告展開を行えるため、買取保証で申し込んだ場合でも、短期間で通常の仲介で売れる可能性も高まります。

2-1-2. 全国に広がる販売ネットワークと豊富な顧客リスト

大手不動産会社は全国に支店や営業所を展開しており、企業内での情報共有や発信も非常にスピーディーかつ広範囲にわたります。自社で複数の不動産サイトを運営し、日々最新の情報を発信しているため、Web集客にも強みがあります。

特に、不動産の買取はインターネットでの査定依頼が主流になっている今、大手企業のサイト展開力と知名度は大きなアドバンテージです。日々大量の申し込みがあるため、豊富な実績とデータをもとに、より公正かつ適切な査定が可能になります。

さらに、買取保証付きの物件であれば、社内で情報が共有された時点で、外部に公開する前に買い手が見つかることも珍しくありません。加えて、大手は顧客リストも非常に充実しており、申し込み時点で再販先の目処が立つケースも多いため、対応の柔軟さにも優れています。

2-1-3. ブランド力による安心感

大手不動産会社ならではのブランド力と信頼性も、大きな魅力のひとつです。基本的に多くの不動産会社は誠実な取引を行いますが、残念ながらすべての会社がそうとは限りません。実際には、高額査定につられて契約した結果、買いたたきや一方的な契約解除、支払いの遅延・未払いといったトラブルに巻き込まれるケースも存在します。

不動産売買は扱う金額が大きいため、一つの判断ミスが大きな損失につながるリスクがあります。とくに、売却側が個人である場合は、人生に影響を及ぼすこともありえます。こうしたトラブルのリスクは、大手不動産会社を利用することで、大きく軽減されます。

また、万が一トラブルが発生しても、大手企業は社会的信用を重視するため、迅速かつ丁寧な対応を取ってくれることがほとんどです。こうした点が、安心感のある取引へとつながります。

さらに、購入者側にとっても、大手不動産会社が扱っている物件であれば安心感があり、信頼されやすいという点も見逃せません。その結果、良い条件の買主が集まりやすくなるのも、大手不動産会社の持つブランド力の恩恵です。

2-2.不動産買取を大手でするデメリットとその対策

2-2-1.担当者が抱えている案件が多く、基本は受け身

大手不動産会社では、一人の担当者が多数の案件を抱えていることが多く、時として「対応が受け身だな」と感じることがあります。ですが実際は、全国規模の広告展開や自社サイトからの問い合わせが常にあるため、ガツガツと営業をしなくても、一定数の成約が見込める余裕のある体制とも言えます。

たとえば、買取査定の申し込みをして現地調査に来てもらった際には、必要な資料やデータを基に、正確かつ公正な査定をしてくれます。ただし、自ら積極的に売却物件のメリットを探し出してくれるような“熱血営業タイプ”は、大手では少ない傾向にあります。地元密着型の小規模不動産会社のほうが、より親身な対応をしてくれるケースもあります。

対策

買取保証を依頼した場合でも、可能であれば買主が見つかって、買取より高い価格で売却できるほうが売主にとっては理想です。
そこで、「住んでいたからこそわかる魅力」や「物件の強み」などをリストにして担当者へ渡すことで、購入希望者へのアピール材料として活用してもらえます。

また、担当者はその資料を活用しながら、購入希望者に的確な説明をしたり、豊富な顧客リストの中から該当者へアプローチをかけてくれたりすることもあります。

2-2-2. マニュアル通りの対応になりがち

大手不動産会社では、対応マニュアルがしっかり整備されており、すべての顧客に平等な対応を行う方針が基本です。そのため、たとえ営業担当者と長年の付き合いがあったとしても、価格交渉や特別な便宜を期待することは難しいと考えた方がよいでしょう。

これは、企業のブランドを守るための社員教育と、業務上の不正を防ぐための営業ポリシーによるものです。逆に言えば、どの顧客に対してもブレのない、公平な対応が期待できるというメリットでもあります。

対策

マニュアル的な対応に不安を感じる場合は、大手だけでなく、地元に強い中小の不動産会社にも買取査定を依頼して、対応内容や査定額を比較してみるのがおすすめです。

都心部では大手の買取がスムーズなことが多いですが、地方や郊外では、地元密着型の会社の方が柔軟で適切な対応をしてくれるケースも目立ちます。たとえば、地元の商工会議所などを通じた独自のビジネスネットワークや、地元企業の社長・資産家との関係性を通じて、買主がスムーズに見つかることもあります。

場合によっては、大手の査定額よりも高値での買取を提示されることもあります。また、家族経営などの小規模な会社では親身な対応をしてくれることも多く、状況に応じて柔軟な対応が期待できます。

2-2-3. 特殊なケースには対応できないこともある

大手不動産会社による買取は、物件を取得した後にリフォームやリノベーションを施して再販することが前提です。そのため、リフォームが困難なほどの重大な問題がある物件については、社内のマニュアルや規定により、買取を断られたり、想定よりも大幅に低い査定額になることがあります。

対策

まず、こうした「買取が難しい」とされる物件は特殊なケースに限られます。以下のような条件に該当しない限り、ほとんどの方は心配する必要はありません。

買取が難しいとされる物件の例

• 建物全体に深刻な不具合がある場合
  　雨漏り、水漏れ、ドアの開閉不良など、建物全体に及ぶ瑕疵があると、リフォームでは改善できないと判断され、再販が難しくなるため、買取対象外になることがあります。

• 一戸建てで構造躯体に傾きがある場合
  　建物が傾いているなど、構造そのものに問題がある場合、修理では対応できず、取り壊しが前提になります。大手不動産会社では対応できないケースもありますが、立地や土地の価値が高ければ買取が成立する可能性もあります。

• マンション等で構造部分に問題がある場合
  　集合住宅で構造躯体に傾きなどの問題が確認されると、法的に建て替えが必要となり、買取不可となることがあります。

• 文化住宅や古民家など、維持コストが高い物件
  　一般的な建材では修繕できない物件は、再販が困難で維持費もかかるため、敬遠されがちです。ただし、このような物件を探している顧客がいる場合は、買取される可能性もあります。

• 工場跡地や化学薬品を使用していた土地
  　地盤調査や薬害検査など、再販までに時間とコストがかかるため、対応が難しいと判断されることがあります。

• 法律により建て替え・修繕ができない物件
  　建築制限などにより、修繕・改築ができない物件は、再販が難しいため敬遠されます。ただし、一戸建てで土地の立地が良ければ、相談の余地はあります。

• 宗教団体や暴力団事務所などが近隣・建物内にある場合
  　物件の周辺または同一建物内に、社会的に問題のある団体が存在する場合、買主が敬遠しやすいため、買取が断られるケースがあります。

一般的な「事故物件」や「災害被害物件」の場合

事件や事故、自然災害による影響を受けた物件については、状態や立地などを総合的に判断したうえで買取可否が決まります。そのため、まずは一括査定依頼時の備考欄に状況を簡潔に記載し、後日の現地調査で詳しく相談してみることをおすすめします。

最後の手段としての「買取専門会社」の活用

もし、大手不動産会社で買取を断られた場合は、地元の中小不動産会社に改めて相談してみましょう。それでも難しい場合は、「ワケアリ物件」を専門に扱う買取業者に依頼するのが有効です。
こうした専門業者は、法的・構造的に課題がある物件でも買取対応を行っており、最終的に「どこにも売れない」というケースは稀です。

3章　失敗しにくい不動産買取会社選びの基準

3-1.不動産買い取り価格は市場価格の7割程度だと想定しておく

買取の場合、買主は不動産会社となるため、契約直前の値段交渉は基本的に行われません。現地調査を経て提示された買取額がそのまま最終的な買取価格となります。したがって、複数の不動産会社に査定を依頼し、その中で少しでも高く買い取ってくれる会社を選ぶことが大切です。

買取査定額は、一般的に**市場価格の60～80％**と言われています。特に大きな問題がない物件の場合、約70％程度が相場となりますので、事前に相場を確認した上で、提示額がそれ以上の不動産会社を選ぶようにしましょう。

3-2.口コミや書き込みも参考にする

複数の不動産買取会社を比較する際には、ユーザーからの評価や口コミを含めてチェックすることで、より良い不動産買取のパートナーを選びやすくなります。特に、大手不動産会社を比較している場合、各社の差が小さく、どこを選べばよいか迷うこともあるかもしれません。

口コミには、営業担当者の態度や契約時の対応、買取時のトラブル対応などが含まれ、公式サイトだけでは見えない買取現場の実態を垣間見ることができます。以下の方法で口コミを確認するとよいでしょう。

【インターネット・スマホの場合】
検索窓に「不動産会社名 + 評判」と入力すると、関連する口コミが表示されます。無作為に表示されるため、2ページ目くらいまでを一通り確認してみましょう。

【ツイッターなどSNSの場合】
ツイッターで「#不動産会社名」を検索すると、その不動産会社の公式ツイートの後に、一般の人々のつぶやきが並びます。良い内容も悪い内容も含まれているので、選別せずに一通り目を通しましょう。また、社員が個人的に投稿している場合もあります。

ツイッターで炎上している場合は、現在何らかのトラブルに巻き込まれている可能性があるため、選択の優先順位を少し下げて参考にすると良いでしょう。

その他のSNSでも同じように検索すると、誰かが書き込んでいることがありますので、その内容に応じて優先順位を調整しましょう。ただし、似たようなクレームが複数の人から投稿されている場合は、慎重に検討することをおすすめします。

3-3.必ず一括査定依頼をして、一度に数社を比較する

不動産買取を大手で依頼する場合でも、その他の不動産会社で依頼をする場合でも、一番大事なのは、はじめから不動産会社を絞り込むのではなく、出来るだけ多くの会社に査定依頼をして、少しでも高く買ってくれる不動産会社を選ぶことです。

まとめ

大手不動産会社に買取を依頼する際は、資金力や広範なネットワークを活用できる反面、対応の柔軟さや査定額に不満を感じることがあるかもしれません。慎重に査定額を比較し、必要であれば地元の不動産会社や買取専門会社も視野に入れつつ、自分にとって最適な選択をすることが重要です。