家を売る完全ガイド！不動産売却の注意点と初めにやるべき準備

引き渡しを行う際には、原則として、代金の決済、所有権移転手続き、抵当権の抹消手続きを同時に行う必要があります。これらの手続きがすべて完了した後、売主から買主に物件が引き渡されます。

引き渡しがスムーズに進むように、内覧前に大きな家具や不要なものを処分しておくと、物件がより魅力的に見え、引き渡し時にも手間が減ります。整理整頓しておくことは、スムーズな売却に繋がります。

売却をスムーズに進めるためには、仲介を依頼する不動産会社選びが非常に重要です。査定価格には数百万円以上の差が出ることもあるため、複数の不動産会社で比較することが必要です。

最低でも3社以上を比較し、条件の良い不動産会社を選ぶようにしましょう。その際には、査定額だけでなく、担当者の対応やレスポンスの速さも重要な比較ポイントです。また、売りたい物件に応じて、戸建てなら戸建て、マンションならマンションの売却実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

7-1-2.「仲介」と「買取」のどちらで売るか決めていない

家を売る方法には「仲介」と「買取」があります。

**「仲介」**は、不動産会社を介して家を売る方法です。この場合、購入者は不動産会社以外の一般の買主となり、不動産会社は売買をサポートします。仲介の大きなメリットは、通常、価格が高く売れることです。しかし、売れるまでに時間がかかる可能性があり、また、仲介手数料が発生するため、その点がデメリットになります。

一方、**「買取」**は、不動産会社が直接家を購入する方法で、「即時買取」とも呼ばれます。買取のメリットは、短期間で家を売却できることです。ただし、仲介よりも価格が7～8割程度になるため、売却価格が低くなりがちです。

どちらで売却するかを決める際は、時間や労力、資金計画を考慮して選ぶことが大切です。選択を間違えると、無駄な時間がかかることや、計画通りに進まない可能性もあるため、慎重に検討しましょう。

7-1-3.媒介契約の種類を知らずに仲介を依頼する

不動産会社と結ぶ媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、それぞれに特徴と違いがあります。以下に、それぞれの違いを詳しく説明します。

専任媒介契約

• 売主は1社に専任で依頼。

• 他社を通じての売却はできるが、売主自身が買主を見つけてもOK。

• 進捗報告は1週間に1回以上必要。

専属専任媒介契約

• 売主は1社に専属で依頼。

• 他社や売主自身での売却は不可。

• 進捗報告は毎週必要。

一般媒介契約

• 複数の不動産会社に依頼可能。

• 進捗報告の義務なし。

しかし、仲介手数料を確保したい不動産会社の都合上、専任媒介契約か専属専任媒介契約を勧められる可能性もあります。不動産会社に押し切られて契約の種類を決めることがないよう、事前に契約方法を検討しておきましょう。

また、契約時には売買契約書の内容をきちんと確認しておくことも重要です。
特に代金の支払い日などに誤りがあると、契約後に大きな問題が生じます。
売買契約書は人の手で作成されるため、不備や誤りがある可能性もあると心得ておきましょう。

7-1-4.自己判断でリフォームや解体工事を行う

売却前に自己判断でリフォームや解体工事を行うのは避けた方がよいでしょう。

家の資産価値を高めるためにリフォームを考える方もいるかもしれませんが、「できるだけ安く購入して、後で自分好みにリフォームしたい」「リフォームや解体の費用分を上乗せした価格で売ってほしくない」と考える購入希望者も多いです。

リフォームを行いたい場合は、買主のニーズをよく理解している不動産会社と相談し、慎重に決定することをおすすめします。

7-1-5.住宅ローン完済のめどが立たないのに売り出す

家を売却する際は、売却益で住宅ローンが完済できるかを事前に確認しておきましょう。

もし住宅ローンが完済できなければ、抵当権の解除ができません。抵当権が残った状態では、家が購入されることはほぼないため、実質的にその家を売却するのは難しくなります。

そのため、住宅ローンの完済が見込めない状況で売り出すことは、売却が失敗するリスクが高いです。住宅ローンを完済するためには、金融機関と相談して一括返済し、抵当権を外す手続きが必要です。

特に、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローン状態の場合は、慎重に対応する必要があります。

住宅ローンを手持ち資金で完済できない場合は、旧居の売却金額の決済と同時に完済手続きや抵当権抹消登記・所有権移転登記をしてから、物件の引き渡しを行います。

つまり、家を売るなら原則、引き渡しまでに住宅ローンを完済しなければならないのです。

住宅ローンが残っているものの住み替えをしたい、という場合には、住み替えローンの利用も検討するとよいでしょう。住み替えローンとは、旧居のローン残債と新居の購入金額を併せて借り入れできるローンのことです。

7-1-6.相場よりはるかに高値で売り出す

家の売り出し価格を相場よりはるかに高く設定して売り出すと、売れ残るおそれがあります。

家の売り出し価格は、相場より10%程度高めに設定する必要があります。
購入希望者から値下げ交渉を求められる可能性があるからです。

そのため、売り出す前に相場をしっかりと把握しておく必要があります。

なお、家の相場は以下3つの条件によって変わることに注意してください。

売却する家の所在エリアの相場や、築年数によってどのくらい価格が下がるかを確認しましょう。

売却時期によっても相場は変動します。
たとえば、新生活を前に住宅需要が高まる2月や3月は高値が付きやすい傾向にあります。

適正価格で売り出せるよう、売る前に相場を確認しておきましょう。

7-2.家を売る際にやってはいけないこと【売却中編】

7-2-1.家の問題点を隠して売却する

「建物や内装が破損している」「付近に騒音や悪臭を発生させる施設がある」など、家に問題がある場合、その点を隠して売却してはいけません。

売却後にこれらの問題が発覚すると、売主は買主から「契約不適合責任」を問われる可能性があります。この責任を問われると、補修費や損害賠償の請求、または契約解除に応じる必要が生じます。

不動産取引において、このような問題を「瑕疵」と呼びます。瑕疵には、以下の4種類があります：

1. 物理的瑕疵: 建物の破損や老朽化、設備の不具合など、物理的に存在する問題。

2. 法律的瑕疵: 所有権に関する問題や、土地や建物の権利に瑕疵がある場合。

3. 心理的瑕疵: 近隣で発生している騒音や臭気、過去の事件など、住環境に関連する問題。

4. 経済的瑕疵: 価格が相場より著しく不適切である場合など、経済的に価値が損なわれている問題。

売却前にこれらの問題がないか、または解決できるかを確認し、誠実に取引を行うことが大切です。

7-2-2.不動産会社に定期的に進捗を確認していない

定期的に不動産会社に連絡し、こまめに状況をうかがわないと、進捗の報告をもらえないおそれがあります。

特に「一般媒介」を契約した場合は注意が必要です。
一般媒介は、不動産会社による活動報告が義務付けられていません。
宅地建物取引業法34条によって、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

般媒介で不動産会社へ仲介を依頼した場合は、放っておくと連絡がこないおそれがあるので、定期的に売主から連絡し、こまめに状況をうかがう必要があります。

7-2-3.内覧の準備や当日対応をないがしろにしている

売却活動中は、購入希望者に物件の魅力をしっかり伝えられるよう、内覧の準備や当日の対応に力を入れることが大切です。

内覧時に良い印象を与えられなければ、購入には至らない可能性が高くなります。そのため、トイレや浴室、キッチンなどの水回りは事前に丁寧に清掃し、空調や照明などの設備に不具合がないかもチェックしておきましょう。

購入希望者を迎えるおもてなしの気持ちを持って、物件の魅力を最大限にアピールすることが、成約への近道です。

7-3.家を売る際にやってはいけないこと【売却後編】

7-3-2.引き渡しの準備をしていない