不動産売却の入門書！売り方の基礎・全体像と後悔しないための知識をつけよう

▼買主に引き渡しをするときの必要書類

2.不動産は今売却すべき？2025年（令和7年）の市況を簡単解説

近年、上昇傾向が続く不動産価格ですが、昨年2024年（令和6年）も、緩やかな上昇が見られました。

国土交通省によると、2024年（令和6年）10月時点での不動産価格指数は、住宅総合（全国）が139.3（前月比1.0％増）、住宅地が114.8（同2.2％増）、マンションが206.9（同0.0％増）となっています。

3.不動産の売却相場を自分で調べる方法

これらの費用の中で、特に高額になりやすいのが「仲介手数料」です。

仲介手数料とは、不動産会社と媒介契約を結び、売買契約が成立した際に成功報酬として支払う費用で、売主・買主の双方に発生するのが一般的です。なお、他の諸費用と同様に、売却活動の開始時点で支払う必要はありません。

さらに、状況によっては以下のような費用が追加でかかることもあります。

▼場合によってかかる諸費用

4-2.不動産売却で発生する税金一覧

不動産売却にあたっては、いくつかの税金を納める必要があります。
本章では、不動産売却で発生する可能性がある税金を一覧で確認しましょう。

印紙税は売買契約書を締結する際に、契約書に印紙を貼付する形で納めます。

登録免許税は、住宅ローンを組むにあたって金融機関が設定した抵当権を抹消する、抵当権抹消登記の際に納める税金です。抵当権抹消登記は、一般的に残代金の決済や物件の引き渡し時に行われます。

譲渡所得税は売却によって売却益（譲渡所得）が出た場合にのみ納める税金です。
譲渡所得は次の計算式を使って算出します。

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）－取得費－譲渡費用

単純に売却価格から取得費を差し引いた金額ではなく、譲渡にかかった費用なども考慮したうえで、譲渡所得に対して課税されます。

これらの税金は、それぞれ売買契約締結時・登記内容の変更時・売却の翌年にかかるものです。そのため、売却活動を開始したタイミングですぐにかかるものではありません。

4-3.費用や税金を抑えて不動産を売却する方法

マイホームを売却した場合に利用できる主な特例は、次の通りです。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

なお、譲渡所得額を算出する際に用いる「取得費」には、物件の購入価格だけでなく、取得時にかかった測量費や各種税金などの諸費用も含めることができます。

これらの諸費用を取得費に加えることで、売却価格から差し引く金額が増え、その分課税対象となる譲渡所得を減らすことができるため、節税につながります。そのため、取得時の契約書や領収書などの関連書類は、しっかりと保管しておくことが大切です。

5.不動産の売却理由別｜知っておくべきポイントや注意点

5-1.「住み替え」が理由の不動産売却

住み替えを行う場合は、売却と購入を並行して進めることが大切です。どのような流れで住み替えを完了させるのかを、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

• 先に売却し、のちに購入する（売り先行）
• 先に購入し、のちに売却する（買い先行）
• 売却と購入を同時に完了させる（売り買い同時進行）

このなかで、最も金銭的負担を抑えられるのが「売り買い同時進行」です。

売り先行では、売却に時間をかけることができるため、納得のいく条件で旧居を売ることが可能です。しかし、売却のタイミングによっては、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合もあります。

買い先行では、新居をじっくりと探すことができ、理想の物件を購入しやすいというメリットがあります。ただし、旧居の住宅ローンが完済されていない場合、売却が完了するまでの間、2重ローンを抱えるリスクが生じます。

売り買い同時進行では、旧居の引き渡しと同時に新居への引越しができるため、金銭的な負担を抑えることができます。ただし、売却と購入のタイミングを調整するのが難しい場合もあります。

また、購入のタイミングに合わせるために売却を急ぐと、妥協して旧居を安く売却せざるを得ないこともあるので、その点にも注意が必要です。

5-2.「相続」が理由の不動産売却

相続した不動産を売却する場合、まず事前に名義変更（相続登記）を行う必要があります。

また、複数の相続人がいる場合、共有状態の不動産を売却するには、共有者全員の同意を得るか、名義を売主個人に変更する手続きが求められます。

厳密には、共有不動産でも自分の持分のみであれば、共有者の同意なしに売却することが可能です。しかし、その場合、購入希望者が見つかりにくくなるほか、後々トラブルを招くリスクもあるため、慎重に進める必要があります。

5-3.「離婚」が理由の不動産売却

離婚時に不動産を売却する場合、まず「不動産が財産分与の対象となるか」「事前に協議を行い、分割方法を決めているか」が重要なポイントです。

財産分与の対象となる不動産は、婚姻後に購入したもの、または夫婦が共同で購入したものに限られます。例えば、夫が婚姻前に購入し、住宅ローンを完済した不動産は財産分与の対象にはなりません。

名義人であれば、不動産の売却は単独で行えますが、財産分与の対象となる場合には、事前に協議を重ねて財産分与の割合を決めたうえで売却を進めます。

財産分与の基本的な割合は1/2ずつですが、どちらか一方の給与が著しく高く、財産形成に大きく貢献した場合などは、その限りではありません。

なお、財産分与についてはお互いが合意すれば、基本的には自由に決めることができます。今後の生活に大きな影響を与えるため、しっかりと話し合いを行うことが大切です。

5-4.「金銭的問題」が理由の不動産売却

生活費が賄えない」「住宅ローンが支払えない」といった金銭的な理由で不動産を売却する場合もあります。住宅ローンの滞納が続くと、最終的には家が競売にかけられてしまうため、早期に売却を検討することが重要です。

ただし、売却金額と自己資金を合わせても、旧居の住宅ローンを完済できない場合、原則として家の売却はできません。

とはいえ、金融機関との交渉によって、例外的に任意売却が認められることもあります。

金銭的な事情での売却は、急いで売却を完了させなければならない場合もあります。しかし、時間的な余裕がないと、売却価格が低くなり、結果的に妥協せざるを得なくなります。

少しでも高い価格で売却し、ローン返済に充てられるよう、早急に行動を起こすことをおすすめします。

5-5.「転勤」が理由の不動産売却

転勤が理由での売却も、引越しのタイミング次第では、十分な時間をかけて売却できないことがあります。

早急に売却を進めることばかりに集中すると、相場よりも低い価格で旧居を手放すことになりかねません。そのため、タイムリミットをしっかりと設定し、早めに売却活動を開始することが大切です。

転勤後でも、遠方からの売却は不可能ではありません。焦って安価で売るくらいなら、転勤後に売却活動を続ける選択肢も考えてみてください。

ただし、「時間さえあれば希望価格で売れる」とは限らないため、その地域の市場に詳しい不動産会社に相談し、売却方針や販売戦略を一緒に練ることが重要です。

転勤後、数年以内に戻る可能性がある場合は、家を一時的に賃貸に出すのも一つの選択肢です。しかし、賃貸に出す場合、基本的に住宅ローンをそのまま継続できないため、賃貸用のローンに借り換える必要があり、その際の金利が高くなることを考慮しておきましょう。

6.不動産売却で後悔しないためのポイント

6-1.信頼できる不動産会社を見極める

具体的には、以下のような不動産会社であれば、信頼できる可能性が高いと考えられます。

• 営業担当者の対応が迅速かつ丁寧で、十分な知識を有している
• こちらの希望や要望をしっかり聞き、それに合わせた提案をしてくれる
• メリットだけでなくデメリットや心配なポイントも伝えてくれる
• 売却したい物件のあるエリアでの売買実績が十分にある

信頼できる不動産会社を選ぶことで、不動産売却のタイミングの見極めから、販売活動、引き渡し後のトラブル回避まで、幅広いサポートが期待できます。そのためには「複数の不動産会社に話を聞く」ことが重要です。

1社だけに絞ると、その会社の説明が正しいのか、あるいは誤っているのかを判断することができません。ですので、必ず複数の不動産会社から話を聞き、対応やサービス内容を比較した上で、信頼できる会社を選びましょう。

6-2.媒介契約の種類に気をつける

不動産会社と締結する媒介契約には、次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

どの契約方法を選ぶかによって、契約期間や販売活動の報告頻度などが異なります。
それぞれの特徴を踏まえて、媒介契約を選びましょう。

6-3.不動産会社とこまめに連絡をとる

媒介契約を結び、販売活動が始まった後も、不動産会社と定期的にコンタクトを取りましょう。不動産会社の担当者は多くの物件を担当しているため、報告が途切れがちな担当者もいるかもしれません。

売却がなかなか進まない場合には、こまめに状況を確認し、必要に応じて対策を講じることが大切です。専任媒介契約では2週間に1回、専属専任媒介契約では1週間に1回、報告義務があるため、連絡を取りやすくなります。

また、媒介契約の契約期間は通常3カ月を目安に設定されています。そのため、最初は一般媒介契約で複数社の対応を比較し、その後、最も対応が良かった1社と専任媒介契約を結ぶ方法も選択肢の一つです。

6-4.内覧は丁寧に対応する

内覧時には、以下のような丁寧な対応を心がけましょう。

内覧をするということは、立地面や家の外観、販売条件などを、ある程度良いと思っている可能性が高いです。
したがって、家の中を見て最終的に購入するかを決める方が多く、内覧時の売主の対応が購入の大きな判断材料になるのです。

また、内覧時に丁寧な対応をすることで、誠実さをアピールできます。「売主は信頼できる人物である」という印象を与えられれば、前向きに家の購入を検討してもらえるでしょう。

不動産売買は、売主と買主の信頼関係があって初めて成立するものである、ということを忘れないでください。

6-5.不動産の瑕疵（欠陥）を隠さない

7.売却の決め手！不動産会社を選ぶ4つのコツ

7-1.売却実績や得意分野を確認する

依頼する不動産会社を選ぶ際には、過去の売却実績や得意分野をしっかり確認しておくことが大切です。例えば、戸建ての売却を得意とする会社もあれば、マンション売却に特化した会社もあります。

築年数が古い戸建てや駅から距離がある物件でも、地域に詳しい地元の不動産会社に依頼すれば、物件の特徴に加えてエリアの魅力もアピールでき、購入希望者を見つけやすくなる可能性があります。

それでは、売主のタイプ別におすすめの不動産会社をいくつか紹介します。

過去の売却実績や得意分野は、不動産会社のホームページや店頭で確認できます。もし実績が明確に掲げられていない場合は、査定を依頼する際に確認することをおすすめします。

7-2.査定の根拠を確認する

不動産の査定額は、不動産会社によって異なるため、査定額の根拠を必ず確認することが重要です。

「宅地建物取引業法第三十四条の二第二項」において、不動産会社は査定の根拠を示すことが義務付けられています。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、高額な査定額を提示する会社もありますが、査定額が高ければ必ずしも良いというわけではありません。中には、媒介契約を結びたいがために現実的ではないほど高い査定額を提示する会社も存在します。そのような査定額を信じて高値で売り出しても、長期間売れ残るリスクが高まります。

信頼できる不動産会社を選ぶには、査定額の根拠をしっかり確認し、その正当性を十分に検討することが大切です。

7-3.大手と中小を比較して選ぶ

不動産会社には、大手の全国的に知られている企業から、地域密着型の中小企業までさまざまな種類があります。どの不動産会社を選ぶかは大変ですが、それぞれの特徴を理解し、所有する不動産に合った会社を選ぶことが大切です。

大手不動産会社に依頼すれば、顧客数や認知度が高いため、すぐに高く売れると思うかもしれませんが、必ずしもそれが最適とは限りません。大手は確かに多くの顧客を抱えていますが、中小の不動産会社は地域の特性をよく理解しており、地元に根ざしたネットワークで買主を探すことができます。また、コミュニケーションが密で、細かな対応をしてくれる点も大きなメリットです。

例えば、人気エリアでの不動産売却の場合、大手不動産会社に依頼すれば広範な顧客層にリーチでき、高値で売却する可能性が高まります。一方で、地方や立地があまり良くない場所であれば、地元の中小不動産会社に依頼するほうが、地元のネットワークを活かしてスムーズに売却できることが多いです。

7-4.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

複数社に査定を依頼することで、売却価格に対する納得感が得られるだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

ただし、複数の不動産会社に依頼して直接訪問するのは手間も時間もかかるため、忙しい方にはインターネットの不動産一括査定サービスをおすすめします。

一括査定サービスでは、売却を希望する不動産の簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、効率的に査定を比較できます。

まとめ

不動産売却を成功させるには、不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身も不動産売却に関する知識を深めておくことが非常に重要です。

特に、売却したい物件の相場を理解しておくことは、適正な売出し価格の決定に役立つだけでなく、売却の成功に大きな影響を与えます。

納得のいく形で売却活動を進めるためにも、基本的な知識を身に付け、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。